BIP Września

Uchwała nr IX/119/2007
Rady Miejskiej we Wrześni
z dnia 19 września 2007 r.

w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Września na lata 2008-2012.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z 2005 r. Dz.U. Nr 31, poz. 266 ze zmianami) Rada Miejska we Wrześni uchwala wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Września.

Rozdział I

Postanowienie ogólne

§ 1

1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Września na lata 2008-2012 zwany dalej „Programem” określa zasady: gospodarowania i zarządzania zasobem mieszkaniowym gminy oraz polityki czynszowej.

2. Celem programu jest określenie podstawowych kierunków działania Gminy w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym.

3. Program powinien być aktualizowany w okresach nie dłuższych niż dwa lata.

Rozdział II

Prognoza wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego w poszczególnych latach z podziałem na lokale mieszkalne i pozostałe lokale socjalne.

§ 2

Wielkość zasobu mieszkaniowego

1. Mieszkaniowy zasób Gminy Września dalej zwany zasobem, objęty niniejszym programem, tworzą lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących w całości własność Gminy oraz lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących współwłasność Gminy.

2. Lokale mieszkalne w liczbie 841 o łącznej powierzchni użytkowej 39 358,29 m2 znajdują się w 125 budynkach. W budynkach, stanowiących własność gminy znajduje się 510 lokali mieszkalnych, a w budynkach stanowiących współwłasność gminy i innych osób (tzw. budynkach wspólnotowych) znajduje się 331 lokali mieszkalnych.

3. Zasób lokali socjalnych stanowi 73 lokale.

Zasoby komunalne - charakterystyka

1. 62% zasobu znajduje się na terenie miasta, a 38 % na terenie wsi.

2. Budynki mieszkalne wyposażone są w instalację:

a) elektryczną - 100%
b) wodociągową - 100%
c) kanalizacyjną - 100%

w tym:

- kanalizacyjną do sieci miejskiej - 67%
- kanalizacyjną do szamb bezodpływowych - 33%

d) ogrzewania:

- centralnego ogrzewania z sieci PEC - 19,5%
- centralnego ogrzewania z kotłowni lokalnej - 3,0%
- ogrzewanie etażowe bądź piece kaflowe - 76,0%
- gazową z sieci miejskiej - 1,5%

§ 3

Stan techniczny

1. Stan techniczny zasobu.

Ogólny stan techniczny budynków stanowiących własność gminy ocenić należy jako dostateczny, z tendencją do jego pogarszania. Budynki te w większości pochodzą z okresu międzywojennego i wcześniejszego. W budynkach tych muszą być przeprowadzone kompleksowe remonty.

W szczególności remontów wymagają dachy, gdyż niewystarczająca jest już bieżąca ich konserwacja, czy częściowe naprawianie i uzupełnianie pokryć. Ponadto pilnych napraw i innych nakładów wymagają elewacje budynków, również z uwagi na ich przemarzanie: klatki schodowe instalacje elektryczne, wod – kan, stolarka okienna i drzwiowa.

2. Stan techniczny budynków stanowiących współwłasność gminy.

W innej sytuacji znajduje się zasób mieszkaniowy należący do wspólnot mieszkaniowych. Widoczna jest tendencja do stałej troski o stan techniczny nieruchomości. Wspólnoty Mieszkaniowe mogą indywidualnie określać wartość środków przeznaczonych na remonty, a w szczególności na prace termomodernizacyjne, renowacje itd.

Analiza potrzeb remontowych

Zasadniczym celem gminy Września w zakresie gospodarowania istniejącym zasobem jest niedopuszczenie do pogorszenia stanu technicznego budynków oraz modernizacja istniejących zasobów. Niezbędne jest zatem utrzymanie na właściwym poziomie stanu technicznego budynków poprzez wykonywanie bieżących remontów, takich jak: roboty dekarskie, zduńskie, termomodernizacyjne, ogólnobudowlane i elewacyjne, malowanie klatek schodowych, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz modernizacja dojść i dojazdów. Kolejność i zakres prac wynika ze stanu technicznego zasobu. Prace remontowe i modernizacyjne będą finansowane z wpływów z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe.

Prognoza potrzeb remontowych w latach 2008-2012 w lokalach mieszkalnych

Tabela – wartości podane w tys. zł.

Prognoza potrzeb remontowych w latach 2008-2012 w lokalach socjalnych

Tabela – wartości podane w tys. zł.

Rozdział III

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji
wynikający ze stanu technicznego budynków mieszkalnych

§ 4

Analiza potrzeb mieszkaniowych

Wielkość potrzeb mieszkaniowych wyznacza liczba złożonych wniosków o otrzymanie lokalu z zasobów komunalnych.
Kwalifikacja do przyznania lokalu komunalnego odbywa się na podstawie obowiązującej uchwały Rady Miejskiej we Wrześni w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Września.
Potrzeby mieszkaniowe wynikają głównie z niezadawalającej sytuacji materialnej rodzin, która uniemożliwia wynajęcie lokalu lub zakup na wolnym rynku oraz zdarzeń losowych. Potrzeba lokali socjalnych wynika zasadniczo z treści wyroków sądowych, zasądzających prawo do takiego lokalu osobom eksmitowanym. Obecnie potrzeby mieszkaniowe dla realizacji uprawnień szacuje się na 70 mieszkań.
Gmina podejmuje działania zmierzające do umożliwienia zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osobom o niskich dochodach poza zasobem.

§ 5

Ogólny plan remontów zasobów komunalnych

Plan remontów na lata 2008- 2012, uwzględniający najpilniejsze i konieczne prace remontowe oraz modernizacyjne przedstawia poniższa tabela. Zestawienie to nie obejmuje prac konserwacyjnych usuwania awarii bieżących. Zaniechanie robót remontowych może doprowadzić do pogorszenia się stanu technicznego budynków mieszkalnych i stanowić niekiedy zagrożenie dla ludzi. Potrzeby remontowe są znaczne. W pierwszej kolejności realizowane są niezbędne prace naprawcze budynków z uwagi na niewystarczające środki w budżecie gminy. Przewidywana dynamiczna sprzedaż lokali komunalnych zmniejszy zasób, a tym samym ilość przeprowadzanych remontów. W konsekwencji w zasobach gminy pozostaną tylko lokale socjalne i zamienne.

Tabela – wartości podane w tys. zł.

Rozdział IV

Planowana sprzedaż lokali w latach 2008-2012

§ 6

Sprzedaż mieszkań komunalnych

1. Umożliwienie nabycia lokali komunalnych na własność przez ich najemców jest celem strategicznym gminy.

2. Sprzedaż lokali następuje na rzecz najemców albo na zasadach ogólnych – w trybie przetargowym.

3. Sprzedaż lokali na rzecz najemców następuje z zastosowaniem bonifikat określonych odrębnymi przepisami. Bonifikaty winny umożliwić szeroki dostęp do zakupu lokalu przez najemcę.

4. Ze sprzedaży wyłącza się lokale mieszkalne w budynkach przeznaczonych do wyburzenia, w których przewidywana jest zmiana funkcji oraz lokale stanowiące przedmiot najmu na czas oznaczony, w szczególności lokale socjalne.

5. Burmistrz utworzy wykaz budynków wyłączonych ze sprzedaży zgodnie z ust. 4.

§ 7

Program sprzedaży mieszkań

1. Zakłada się dynamiczny proces sprzedaży lokali mieszkalnych, co obrazuje poniższa tabela. Celowi temu służy system bonifikat oraz uprawnienia określone w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z 2005 r. Dz.U. Nr 31, poz. 266 ze zmianami) zwaną dalej ustawą.

Lp.	Rok	Liczba	Powierzchnia użytkowa
1.	2008	120	5338,67 m2
2.	2009	100	4943,33 m2
3.	2010	80	3558,54 m2
4.	2011	60	2669,50 m2
5.	2012	50	2224,61 m2

2. Program zakłada likwidację sytuacji polegającej na posiadaniu przez gminę pojedyńczych lokali w tzw. wspólnotowych nieruchomościach.

Rozdział V

ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ ORAZ WARUNKI OBNIŻANIA CZYNSZU

§ 8

Zasady ustalania stawek czynszu najmu

1. Czynsz najmu w zasobie (z wyłączeniem lokali socjalnych) winien stanowić główne źródło finansowania kosztów utrzymania zasobu.

Stawka bazowa czynszu zapewniać winna pokrycie kosztów ponoszonych na utrzymanie zasobu, w tym kosztów administrowania, kosztów konserwacji, remontów, kosztów bieżącego utrzymania technicznego budynków oraz kosztów utrzymania zieleni.

2. Stawki czynszu w zasobie mieszkaniowym podlegają zróżnicowaniu w zależności od:

- położenia lokalu,

- wyposażenia technicznego lokalu,

3. Zmiana standardu lokalu dokonana ze środków gminy powoduje odpowiednią zmianę czynszu.

§ 9

Zasady polityki czynszowej

1. Stawki czynszowe w lokalach obniża się następująco:

- położonych na terenie wsi – o 10%
- nie wyposażonych w centralne ogrzewanie – o 10%
- nie wyposażonych w łazienkę – o 10%
- w których wc usytuowane jest poza budynkiem – o 10%

2. Osoby, które spełniają kryteria zawarte w uchwale Rady Miejskiej we Wrześni dotyczącej zasad wynajmowania lokali, a wynajmują lokale nie stanowiące zasobu mieszkaniowego gminy otrzymują odpowiednio dodatki wyrównawcze.

Rozdział VI

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy

§ 10

Zarządzanie zasobem

1. Zarządzanie zasobem wykonuje jednostka organizacyjna gminy – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej we Wrześni albo jego następca prawny. Kierownik ZGM działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Burmistrza Miasta i Gminy Września.

2. Zarządzanie nieruchomościami powierzone Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej obejmuje zwykły zarząd w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.

3. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody organów gminy.

Rozdział VII

Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

§ 11

Możliwości finansowania gospodarki mieszkaniowej

1. Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej są przychody z tytułu czynszu za najem lokali mieszkalnych i użytkowych.

2. Dodatkowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej będą środki finansowe uzyskane ze sprzedaży mieszkań. Ponadto fundusze europejskie, a zwłaszcza środki Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego oraz środki z gminnych funduszy ochrony środowiska w ramach programu termomodernizacji i likwidacji niskich emisji.

Rozdział VIII

Wysokość wydatków z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne

§ 12

Wydatki na utrzymanie zasobu

1. Wydatki na utrzymanie zasobu w 2006 r. wyniosły 1 390 769,98 zł.

2. Uzyskane wpływy z tytułu czynszów z lokali mieszkalnych nie pokryły wydatków poniesionych na utrzymanie zasobu, w miejsce planowanej kwoty 1 209 430 zł wpłynęła kwota 1 185 241 zł.

Wydatki na utrzymanie 1 m2 wyniosły 2,94 zł miesięcznie. Oznacza to, że wydatki na utrzymanie 1 m2 były wyższe od przychodów (2,56 zł) przeliczonych na 1 m2 powierzchni użytkowej o 0,38 zł miesięcznie.

3. Wydatki na utrzymanie zasobu w 2007 r. zaplanowane zostały na poziomie 1 399 687 zł.

4. Przewidywane wpływy z czynszów w 2007 r. określone zostały na kwotę 1 200 000 zł.

Planowane przychody i wydatki w poszczególnych latach określa poniższa tabela (w tys.zł.)

Rozdział IX

Działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

§ 13

Gmina w celu poprawy wykorzystania i racjonalnej gospodarki zasobem podejmować będzie działania polegające w szczególności na;

- likwidacji niesamodzielnych lokali mieszkalnych
- zamianie lokali komunalnych
- umożliwienie adaptacji części nieruchomości na cele mieszkalne w celu objęcia w najem powstałego lokalu względnie jego sprzedaży
- inwentaryzacji pustostanów w celu uregulowania jego statusu
- intensyfikacji windykacji należności czynszowych

Rozdział X

Przepisy końcowe

§ 14

Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Miasta i Gminy Września.

§ 15

Traci moc uchwała Rady Miejskiej we Wrześni nr LVI/374/2002 z 25 czerwca 2002 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Września (Dz. Urz. Woj.Wlkp. Nr 96, poz. 2378).

§ 16

1. Uchwała podlega ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego.

2. Uchwała wchodzi w życie z dniem 1.01.2008r.

Przewodnicząca Rady Miejskiej we Wrześni
Bożena Nowacka
/-/

Uzasadnienie

do uchwały nr IX/119/2007 Rady Miejskiej we Wrześni z dnia 19 września 2007 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowy zasobem Gminy Września na lata 2008-2012.

Uchwalony w roku 2002 przez Radę Miejską we Wrześni wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Września z zasady podlega aktualizacji.
Program ten winien uwzględniać aktualne tendencje gospodarcze oraz potrzeby społeczne w zakresie realizacji potrzeb mieszkaniowych.
Przewidywane w uchwale założenie dotyczące dynamicznego procesu sprzedaży mieszkań jest odpowiedzią na działania Państwa w zakresie wykupu mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych. Uchwała zakłada politykę szerokiego dostępu do nabywania lokali mieszkalnych na własność przez ich najemców. Celowi temu ma służyć system bonifikat. Z uwagi na orzecznictwo WSA/NSA nie jest możliwe generalne uchwalenie wysokości tych bonifikat, które muszą być określane indywidualnie.
Określenie zasad polityki mieszkaniowej dokonane w uchwale umożliwi racjonalne wykorzystanie i utrzymanie istniejącego zasobu mieszkaniowego.
Wdrożenie programu uzasadnia ustalenie terminu wejścia w życie niniejszej uchwały na dzień 1 stycznia 2008r.